Beyrouth : enfer esthétique. Et encore.

Un phénomène se produit dans nos villes. Et il ne passe certainement pas inaperçu. Il se ressent dans chaque recoin de chaque quartier. Il se traduit par un embouteillage inouï, une pollution à tous les niveaux, et surtout une pollution visuelle.
C’est la construction d’immeubles, l’acharnement sur un moindre vert, une moindre parcelle de terrain, pour y édifier des immeubles de plus en plus haut. On se rue pour toucher le ciel du doigt.
Et qui d’entre nous ne ressent pas le résultat pratique? Des immeubles collés les uns aux autres. Un gratte-ciel qui côtoie de vieilles bâtisses, une disharmonie architecturale, une disparité visuelle criante. Du béton partout.
La ville perd de son identité. Les gens ne se retrouvent plus. Le soleil est même caché. La notion d’harmonie et d’esthétique se perd. Et ce n’est pas sans raisons.
La réalité qu’on subit est la conséquence de plusieurs notions. Nous en verrons quelques-unes. D’abord, dans le domaine législatif : lois inexistantes, mal ciblées, mal structurées, sujettes à détournement. Ensuite, dans le domaine des sanctions des irrégularités de construction.
Zonage
L’urbanisme au Liban repose sur le zonage. A chaque zone, son coefficient d’exploitation, sa formule disons. Donc à chaque zone, sa superficie maximale de construction. Plus le coefficient est élevé, plus la superficie maximale de construction est grande, et plus on peut accroître la hauteur de l’édifice. Les architectes peuvent toujours trouver des astuces mathématiques, tel que ne pas construire sur toute la superficie pour gagner de l’altitude. Mais ils doivent toujours respecter cette formule, ce coefficient.
Le zonage diffère d’une région à 1 autre. Au sein d’un même zonage, on ressent l’homogénéité générale du quartier. Les immeubles ne sont certes pas identiques, mais ils ont presque les mêmes altitudes, le même cachet.
Le zonage diffère aussi de par le temps. Il peut être revisité. Une solution qui parait a priori logique. Il est nécessaire d’adapter les outils avec l’évolution sociale, et par suite l’évolution de la demande. Mais il semble que le zonage ait été modifié depuis quelques années d’une manière brusque et inéquitable.
Le gouvernement Hariri augmenta le coefficient d’exploitation à Beyrouth et le diminua dans les autres régions. Une  bureaucratie opportuniste qui privilégie les promoteurs immobiliers en leur offrant beaucoup plus de surfaces dans la capitale à construire, à exploiter, et à vendre pour des tarifs inimaginables. C’est non seulement une consécration flagrante de centralisation, mais une initiative qui explique la poussée de nouveaux immeubles hors contextes, et par conséquent les disparités dans les constructions. Le résultat pratique sur Beyrouth est catastrophique (disons les choses telles qu’elles sont).
Ici au moins le zonage subsiste. Mais on retrouve des régions où le zonage est non identifié. Je parle de la région entre la CHERKIT EL Peugeot et le Forum de Beyrouth. Cette partie était sujette dans les années 30 à un projet global d’irrigation. Plus particulièrement relier NAHER EL MOT et la méditerranée de sorte à créer une région similaire à Venise.
Etant donné que le projet était, jadis, en cours de discussion, le zonage de cette parcelle fut cristallisé. Aucune construction ne devrait donc être faite avant de se décider sur le genre de projet à entreprendre dans cette zone.
2012, le zonage est encore cristallisé. Seuls quelques bâtiments étatiques ont pu être édifiés sur cette terre. L’ironie du sort, le comble, ce projet Vénitien est de nos jours bordé par le MASLAKH d’un côté, et la QUARANTINA de l’autre. Non seulement cette indécision politique stagne cette région, mais elle la prive aussi d’avenir. Comment adopter n’importe quel projet d’irrigation qui provient de ces deux points sensibles? Comment accepter même d’habiter près de tels désagréments? Comique Libanais classique.
Le seul éloge que l’on puisse adresser à Solidere est le fait d’adopter ses propres lois d’urbanisme. Cette SA a pu imposer jusque dans les moindres détails des exigences architecturales à tous les immeubles qu’elle s’approprie. Il ne faut pas s’emporter, son effort  ‘législatif’ n’est pas monumental, elle n’a fait que libaniser le D.T.U français (document technique unifié). Mais sa règlementation demeure quand même légitime, elle ne porte pas contradiction avec la législation générale du code de construction. Le résultat est bluffant.
 Remède pour les irrégularités préexistantes
Les irrégularités de construction au Liban sont couvertes. On ne détruit pas en général un édifice construit qui fait fi des lois de construction. Dans les cas les plus fréquents, une indemnité sera payée à la municipalité. Encore, une source de revenus pour cet organe administratif. Et comme bizarrement, la municipalité reste toujours endettée.
Deux exemples législatifs sont très répandus. A vocation noble a priori, ils ont finis par être détournés de celle-ci.
1.L’étage supplémentaire – couramment TABI2 EL MURR
L’urbanisme reçu sa part de dégâts durant la guerre civile. Les gens ont construit au moins un étage supplémentaire dans leurs immeubles préexistants. Un acte compréhensible, le contexte de l’époque l’exige même. Le logement est un besoin instinctif et obtenir un permis de construire alors qu’on est sous les bombes n’est pas très pressant. En réponse à ce phénomène courant, une loi sous Michel El Murr légitima l’existence de cet étage supplémentaire bâti sans permis de construction. Ces surplus ne sont donc plus à démolir. C’est un bon point. L’on a pour une fois compris les besoins et les préoccupations des citoyens. Mais cette autorisation devint aussitôt laxisme. Jaloux, le voisin ira jusqu’à acheter le droit de cet étage supplémentaire, et jusqu’à construire, après la guerre, cet étage.
Concurrence à la libanaise, on contourne, on exploite un droit, on l’achète même.
2.Les balcons vitrés
Une autre séquelle de guerre. Les balcons vitrés. Soucieux de rassembler toute la famille sous un même édifice, beaucoup ont vitré leurs balcons durant les AHDEIS.
Une loi de 2006 vint règlementer cet usage. Mais elle le limita à l’utilisation du curtain glass (vitrage mobile). A cause de cette exigence légale inexpliquée, les producteurs de curtain glass ont monopolisé le marché et ont gonflé leurs prix.
En réponse à ces manipulations économiques, la loi de 2008 fut promulguée. On peut désormais vitrer le balcon avec tous genres de vitrages. Amertume pour les curtain glass compagnies, aubaine pour les architectes de nos jours.
En effet la  loi du bâtiment autorise un taux de 20% de balcons. Ce taux est hors exploitation, il n’est pas inclus dans le calcul technique effectué. Il est en quelque sorte offert. Les architectes de nos jours appliquent la loi de 2008 pour gagner ces 20% offerts et les considérer non seulement comme partie intégrante de l’appartement, mais comme partie vitale (salon par exemple).
Une loi à la base totalement légitime devient un instrument pour dévier la législation générale. Astuce ingénieuse qui égaye encore une fois les promoteurs.
 Sort du bâtiment – Entretien
Il n’y a pas de lois concernant l’entretien des immeubles. Le législateur ne s’est préoccupé que de la construction (et encore). Il ne s’est pas posé la question cruciale de l’entretien.
L’entrepreneur (architectes et ingénieurs)  et le propriétaire initial du bâtiment sont responsables de sa seule exécution. L’entrepreneur est tenu de l’obligation de faire, assortie de l’obligation de sécurité durant l’exécution de l’immeuble.
Les seuls responsables de l’entretien de l’immeuble sont donc ses habitants-propriétaires. La sécurité est facultative. C’est à souligner, et c’est alarmant. Elle découle d’une initiative, et non d’une obligation. Les seules normes de sécurité obligatoire et d’entretien concernent les ascenseurs, et ce seulement à Beyrouth. Les ascenseurs. Seulement. Incohérent ? Libanais plutôt.
En France, par contre, les travaux d’entretien et de sécurité sont imposés, des travaux les plus esthétiques (restauration des façades chaque 20 ans) à ceux les plus minutieux (contrôle régulier de l’électricité dans chaque appartement).
En fin de compte la sécurité des bâtiments au Liban est vouée à la diligence des copropriétaires : aux seuls copropriétaires alertes, des travaux d’entretien et d’amélioration de sécurité. Là encore, la diligence peut ne pas suffire, il faut obtenir un consensus entre les copropriétaires. Et l’obtenir pour effectuer des travaux aussi coûteux n’est pas une tâche évidente. Cette négligence est, comme beaucoup de choses dans notre pays, inexpliquée. Surtout quand on trouve un contrôle sécuritaire religieusement respecté dans des domaines avoisinants.
Les voitures par exemple, sont soumises à un contrôle technique obligatoire. C’est la fameuse MOUAYANAT AL MECHANIQUE qui agace pas mal de gens (moi incluse). Par contre un tel contrôle technique pour les immeubles est inexistant. Que peut-il arriver à une vieille voiture non entretenue? Au pire, un accident. Que peut-il arriver à un vieil immeuble non entretenu ?  Au pire, un accident, FASSOUH par exemple.
Les ‘hommes’ au pouvoir (le pourcentage de femmes est négligeable) sont préoccupés par la corruption, les compromis frauduleux, et de temps en temps les discussions diplomatiques infertiles. Ils ne semblent pas maitriser ni proportions ni priorités (sauf quelques exceptions, ne soyez pas agacés). Ne serait-il pas sage d’imposer un contrôle technique pour les immeubles ? Si ce n’est par l’Etat, trop préoccupé, ne serait-ce par une entreprise privée ?
Un simple citoyen vous donnerait la réponse exacte.
Bref, toute cette situation se résume en deux mots selon Nadim Sebaali : ‘’AAL BARAKEH’
Remerciements :
Manal Yacoub et Marie- Line Rizk.
Nadim Sebaali : architecte- A360 degrees. Pour son temps, ses cookies, et surtout pour ses précieuses informations.
Wassim Abras : ingénieur civil- Natcon. Dont la pertinence et la clairvoyance m’ont aidé à cerner le sujet
Layal Yacoub
Etudiante en droit

Laisser un commentaire

Entrez vos coordonnées ci-dessous ou cliquez sur une icône pour vous connecter:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l'aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion / Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l'aide de votre compte Twitter. Déconnexion / Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l'aide de votre compte Facebook. Déconnexion / Changer )

Photo Google+

Vous commentez à l'aide de votre compte Google+. Déconnexion / Changer )

Connexion à %s